نگاهی به مفهوم Hypothec یا «وام مسکن» از منظر حقوقی (۲)

در مقالات پیشین (در شماره‌های ۶۶۰، ۶۶۴، ۶۶۶ و ۶۶۸ و ۶۷۰ مجله) به توقیف اموال، فرایند آن و انواع آن به طور مفصل اشاره گردید و خاطرنشان شد که طلبکار شما ممکن است از دادگاه درخواست کند تا شما را مجبور به پرداخت مبلغ بدهی کند. برخی از این اموال غیر قابل توقیف هستند و همچنین پس از دریافت اخطاریه توقیف، مهلت اعتراض به توقیف وجود دارد که در مقاله هفته‌های پیشین مفصل توضیح داده شد. به‌طورکلی، طلبکار علاوه بر این حق، حقوق دیگری نیز دارد.

در مقاله هفته پیشین (مجله شماره ۶۷۲) به حق دیگری که یک طلبکار می‌تواند داشته باشد تحت عنوان hypothec اشاره شد و به تعریف، اهداف و انواع آن شامل قراردادی و حقوقی پرداخته شد و خاطرنشان کردیم که در زبان رایج به‌جای استفاده از کلمه Hypothec، به Mortgage یا وام تضمینی اشاره می‌شود. در این مقاله به طور مفصل به این دو نوع می‌پردازیم.

انواع Hypothec:

Hypothec دو نوع مختلف دارد که عبارتند از:

۱. قراردادی

۲. قانونی

۱. Hypothec قراردادی:

همان گونه که قبلاً ذکر شد، دلیل این نام‌گذاری آن است که این Hypothec توسط یک طرف قرارداد به دیگری اعطا می‌شود.

۲. Hypothec حقوقی:

این نوع از Hypothec که در زبان فرانسوی از آن به Hypothèque légale (۱) یاد می‌شود، زمانی کاربرد دارد که قانون در موارد خاص به افرادی خاص یا گروهی از افراد اجازه می‌دهد تا برای ایمن کردن تعهدات بدهکار در برابر ملکی Hypothec ثبت کنند.

انواع Hypothec حقوقی:

به‌طورکلی در ایالت کبک، چهار نوع Hypothec Legal حقوقی وجود دارد که قانون به طلبکار اجازه می‌دهد که آن را بر ملک بدهکار مستقیماً ثبت کند:

۱. ساخت‌وساز و نوسازی:

همان گونه که پیش‌تر نیز بیان شد، این نوع هیپوتک به نفع افرادی است که در ساخت‌وساز یا نوسازی ساختمان مشارکت داشته باشند و این مبلغ برای کار انجام شده به آن‌ها تعلق می‌گیرد تا درصورتی‌که برای خدمات یا مصالح خریداری شده پولی دریافت نکنند، Hypothec قانونی منتشر کنند. این افراد شامل معمار، مهندس، کارگران، پیمانکاران و کانترکتورها است. این وام نسبت به وام مسکن قراردادی اولویت دارد حتی اگر قبلاً منتشر شده باشد؛ بنابراین، این وام به ذی‌نفع خود در ساخت‌وساز یا نوسازی ساختمان یک حق‌تقدم اعطا می‌کند.

مهلت انتشار وام مسکن:

دارندگان حق هیپوتک حقوقی، مشمول مهلت اجباری برای انتشار هیپوتک خود در اداره ثبت هستند (۲). این مدت، سی روز (۳۰) از پایان کلیه کارهای پیش‌بینی شده در پروژه ساختمانی است که دارنده وام در آن مداخله کرده است. بدیهی است که در ساخت‌وساز مسکن آخرین کار ممکن است کاری باشد که توسط پیمانکار دیگری انجام شده باشد.

برای حفظ حق هیپوتک حقوقی، ذی‌نفع باید ظرف سی روز پس از اتمام کار، اخطاریه‌ای را در دفتر ثبت زمین ثبت کند و آن را به صاحب مال غیرمنقول ارائه دهد.

آیا می‌توان از این حق قانونی صرف‌نظر کرد؟

پاسخ این سؤال مثبت است. در مقابل حق ثبت یا انتشار هیپوتک، می‌توان از حق هیپوتک ساخت‌وساز حقوقی چشم‌پوشی کرد و لیکن حتماً در انتخاب خود دقت نمایید.

۲. مطالبات دولتی:

Hypothec حقوقی دولت، به دولت اجازه می‌دهد که از ادعاهای خود با مبالغی که طبق قوانین مالیاتی یا ادعاهای اشخاص حقوقی که قوانین عمومی بر آن‌ها حاکم است، حفاظت کند. هیپوتک حقوقی زمانی می‌تواند به نفع اشخاص حقوقی تحت حاکمیت عمومی باشد که قوانین خاص حاکم بر آن‌ها این حق را ایجاد یا اعطا کند.

۳. سندیکای مالکان مشترک:

Hypothec حقوقی سندیکای مالکین یا کاندو (Condo) از پرداخت هزینه‌های مشترک و کمک به صندوق اضطراری حمایت می‌کند. در صورت عدم پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان، هیئت‌مدیره می‌تواند Hypothec یا ضمانت بر توقیف بر روی ملک ثبت کند.

۴. حکم دادگاه:

Hypothec حقوقی ناشی از حکم دادگاه، حمایت از مبلغی را که بدهکار محکوم به پرداخت آن است را ممکن می‌سازد. پس اگر طلبکاری در دادگاه موفق شود و بتواند رأی دادگاه بر علیه بدهکار دریافت کند، می‌تواند برای وصول طلب خود، hypothec یا توقیف ملک بدهکار را به دست آورد.

اگر با یک هیپوتک حقوقی روبرو هستید و یا می‌خواهید برای محافظت از بدهی آن را ارائه دهید، یا از این حق می‌خواهید طرف نظر کنید، ابتدا با یک متخصص حقوقی و یا وکیل مشورت کنید تا در این زمینه به شما راهنمایی‌های لازم ارائه دهد و در ادامه نیز حتماً از راهنمایی‌های وکیل کمک بگیرید و حتی‌المقدور اطلاعات کاملی از انواع مختلف آن را از مشاور حقوقی خود جویا شوید.

پانویس

۱) Hypothèque légale

۲)  Registry office

توضیح: متن فوق اطلاعات عمومی در خصوص موضوع مقاله است و در صورت بروز مشکلِ حقوقی، خواننده می‌بایست از وکیل خود، مشاوره حقوقی دریافت نماید. نگارنده مقاله و مجله «هفته» هیچ مسئولیتی در مورد ابعاد حقوقی این متن نخواهند داشت.

برای اطلاعات بیشتر یا برقراری ارتباط می‌توانید به وب‌سایت دفتر حقوقی Riahi Legal مراجعه و سؤالات خویش را از وکیل دادگستری کبک، خانم نیوشا ریاحی بپرسید.